上海市2026年第六批次集中供地起拍价格日前公示，本轮推出杨浦、徐汇、奉贤3宗涉宅地块，总起始价约178.7亿元，现场竞价定于7月28日举行。三幅地块全部依托存量用地盘活、规划腾挪而来，分别对应内环滨江顶豪、内中环成熟改善、新城低密宜居三大赛道，精准匹配上海居民多元置业需求。
内环滨江地块领衔
本批次核心看点为杨浦区平凉社区“八埭头”组合地块，起始总价高达118.68亿元，综合楼板价约75112元/平方米，扣除商业分摊后纯住宅楼板价突破77000元/平方米，创下近年杨浦滨江起始楼板价新高，被业内视作2026年上海年度标杆地块之一。
地块坐拥内环稀缺一线滨江资源，南向距离黄浦江最近仅200米，高区可完整俯瞰“陆家嘴三件套”城市天际线，西接北外滩、东连杨浦滨江数字经济带与复兴岛创客基地，是串联滨江发展带的关键节点。交通配套堪称顶配，紧邻4号线杨树浦路站，步行可达12号线大连路站，双轨交加持，路网微循环完善。
地块所在“八埭头”素有“沪东小上海”之称，承载百年商埠文脉；片区内美团、B站、抖音、中节能四大数字经济总部已进入收尾建设阶段，海量科创人才催生大量高端居住需求。此前片区商办集中、住宅供给稀缺，本次通过规划调整压缩商办体量、新增连片住宅用地，补齐内环滨江品质居住短板。
地块规划包含住宅、低密特色商业、酒店等多元业态，容积率仅1.1的商业用地保留老上海街巷肌理，未来将打造融合历史烟火与潮流消费的复合活力街区，构建“产业集聚、人才安居、商业繁荣”的产城融合闭环。
上海联城房地产评估咨询有限公司钱诗洁分析，该地块区位具备不可复制性，虽不在滨江北段专项规划红线内，但可充分享受片区发展红利，内环一线江景、双轨交通、产业集群三重优势叠加，市场关注度持续走高。
内中环工业遗存活化
徐汇区S031002单元N06-38、N06-39组合地块起始总价56.7亿元，综合楼板价63504元/平方米，地处内中环康健成熟板块，是片区多年断供后难得的改善型复合地块，前身为冠生园食品厂，承载“大白兔奶糖”城市记忆，属于工业遗存活化更新典型项目。
地块实行“住宅+酒店”整体一体化设计，N06-38为商品房用地，占地29248平方米、容积率2.2，需配建不少于3300平方米社区公共服务设施；N06-39为酒店用地，容积率1.4，规划打造“公园+酒店”特色业态，打通与东侧桂林公园的步行动线，联动南侧漕河泾港滨水步道，实现开窗见园、临水而居的生态居住体验。
继鑫耀中城、保利天悦之后，康健板块多年无新增住宅出让，本次地块落地将填补内中环改善住宅供给缺口。
近郊奉贤新城稀缺低密产品
与主城两幅高价地块形成差异化互补，奉贤新城11单元C02B-06地块起始总价3.3372亿元，楼板价约20600元/平方米，地块最大亮点为仅1.05的超低容积率，在奉贤新城核心宅地中十分稀缺，完美契合上海“好房子”标准对低密度、舒适居住的建设要求。
当前上海楼市迈入提质转型周期，购房者对低密、生态、宽松尺度的改善产品需求持续攀升。奉贤新城产城融合持续深化，区域改善需求稳步释放，该低密地块恰好补足片区高端改善住宅供给空白，以小体量精致社区规划打造南部低密人居示范区，满足郊区居民居住升级需求。
存量盘活成供地主流
本次六批次三幅地块采用存量用地腾挪、规划调整的出让模式。钱诗洁说，在城市新增土地空间收紧背景下，存量盘活、城市更新将成为上海宅地供应长期主流方式，通过优化地块功能配比，匹配不同区域产业与居住需求，最大化释放土地价值。
从产品定位来看，本轮供地形成清晰分层：杨浦八埭头锚定内环滨江顶豪改善，承接高端产业人才；徐汇康健主攻内中环成熟园景改善，服务漕河泾科创客群；奉贤新城主打近郊低密改善，满足南部新城居住升级。差异化地块布局兼顾中心城区土地价值释放与郊区宜居能级提升，均衡激活申城楼市活力。
7月28日，三宗地块将迎来现场竞价，两大主城核心地块已获头部房企提前布局，而奉贤低密地块凭借低门槛、稀缺指标同样具备竞争潜力。本批次土拍最终成交行情，将成为研判2026年上海高端改善土地市场整体热度的风向标。
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